Zakup mieszkania lub domu od dewelopera zwykle wiąże się z konkretnymi terminami: zakończenia budowy, odbioru lokalu, wydania kluczy oraz podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeżeli deweloper nie dotrzymuje tych terminów, nabywca nie musi biernie czekać.
W zależności od treści umowy i etapu inwestycji, kupującemu mogą przysługiwać m.in. kara umowna, odszkodowanie, ustawowa rekompensata pieniężna, odsetki od zwracanych kwot, a w określonych sytuacjach także prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Co istotne: nawet jeżeli w umowie deweloperskiej nie wpisano kary umownej za opóźnienie dewelopera, nabywcy może należeć się określona kwota pieniężna wynikająca bezpośrednio z ustawy. Aktualny art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej przewiduje bowiem, że jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper ma obowiązek wypłacić nabywcy rekompensatę za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym przysługującym deweloperowi w razie opóźnienia nabywcy w płatności.
Jakie opóźnienia dewelopera mają znaczenie?
Najczęściej problem dotyczy dwóch sytuacji.
Pierwsza to opóźnienie w wydaniu lokalu lub domu, czyli sytuacja, w której nabywca nie otrzymuje kluczy w terminie określonym w umowie. Może to powodować realne szkody: konieczność dalszego wynajmowania mieszkania, przesunięcie przeprowadzki, dodatkowe koszty kredytu, magazynowania rzeczy albo organizacji prac wykończeniowych. Kara umowna należy się także wtedy gdy nabywca nie poniósł szkody.
Druga sytuacja to opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność, czyli brak podpisania aktu notarialnego kończącego inwestycję. W praktyce jest to jeden z najpoważniejszych rodzajów opóźnienia, bo nabywca zapłacił często znaczną część ceny, ale nadal nie jest właścicielem lokalu albo domu.
Warto odróżniać te terminy. Termin wydania lokalu nie zawsze jest tym samym co termin przeniesienia własności. Niekiedy lokal może zostać wydany wcześniej, a akt notarialny podpisany później. Niekiedy natomiast deweloper nie wykonuje żadnego z tych obowiązków.
Kara umowna za opóźnienie dewelopera
Najprostszą podstawą roszczenia jest kara umowna zapisana w umowie deweloperskiej. Może ona być określona jako konkretna kwota za każdy dzień opóźnienia albo jako odsetkowy mechanizm liczony od ceny lub wpłaconej kwoty.
Przykładowo umowa może przewidywać, że za każdy dzień opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność deweloper zapłaci nabywcy karę umowną w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym od wpłaconych kwot. Tego typu mechanizm pojawia się również w analizowanych przez nas wzorach umów deweloperskich.
Trzeba jednak zwrócić uwagę na dwie kwestie.
Po pierwsze, deweloperzy często próbują ograniczać swoją odpowiedzialność, np. przez wprowadzenie limitu kary umownej. Taki limit nie zawsze będzie skuteczny, zwłaszcza gdy prowadzi do rażącej nierównowagi między stronami albo wyłącza realną odpowiedzialność dewelopera.
Po drugie, kara umowna nie zawsze wyczerpuje wszystkie roszczenia nabywcy. Jeżeli umowa na to pozwala albo jeżeli wynika to z przepisów, nabywca może dochodzić także odszkodowania przewyższającego karę umowną.
Brak kary umownej w umowie nie oznacza braku roszczenia
To bardzo ważne z perspektywy nabywców.
Niektórzy klienci zakładają, że skoro w umowie deweloperskiej nie ma postanowienia o karze umownej za opóźnienie dewelopera, to nie mogą żądać żadnych pieniędzy za czas oczekiwania. To założenie może być błędne.
Aktualna ustawa deweloperska przewiduje mechanizm ochronny. Jeżeli umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany zapłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Wysokość tej rekompensaty odpowiada wysokości odsetek ustawowych, które przysługiwałyby deweloperowi, gdyby to nabywca spóźnił się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego.
W praktyce oznacza to, że brak kary umownej w umowie nie zamyka drogi do żądania pieniędzy od dewelopera za opóźnienie. Trzeba jednak każdorazowo sprawdzić, jaką ustawę stosuje się do konkretnej umowy, kiedy została zawarta umowa deweloperska, jaki był termin wykonania obowiązku przez dewelopera i jakie postanowienia znalazły się w akcie notarialnym.
Odszkodowanie za opóźnienie dewelopera
Poza karą umowną albo rekompensatą ustawową nabywca może rozważyć dochodzenie odszkodowania. Dotyczy to sytuacji, w których wskutek opóźnienia dewelopera poniósł konkretną szkodę.
Przykładowe szkody to:
- koszty dalszego najmu mieszkania zastępczego,
- koszty przechowywania rzeczy,
- dodatkowe koszty kredytu lub finansowania,
- koszty przesunięcia ekip wykończeniowych,
- utracone korzyści, jeżeli lokal miał być wynajmowany,
- inne koszty wynikające bezpośrednio z opóźnienia.
Nie każda szkoda będzie jednak automatycznie zasądzona. Trzeba wykazać związek przyczynowy między opóźnieniem dewelopera a poniesionym kosztem.
Czy można jednocześnie żądać kary umownej i odszkodowania?
W wielu sprawach tak, ale zależy to od treści umowy i okoliczności konkretnej sprawy.
Jeżeli umowa przewiduje możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną, nabywca może dochodzić zarówno kary, jak i dodatkowego odszkodowania. W praktyce oznacza to, że kara umowna stanowi podstawowe roszczenie za opóźnienie, a odszkodowanie obejmuje realnie poniesione koszty przekraczające jej wysokość.
Co powinien zrobić nabywca, gdy deweloper się opóźnia?
W pierwszej kolejności należy sprawdzić umowę deweloperską, prospekt informacyjny i aneksy. Kluczowe są terminy: zakończenia budowy, odbioru, wydania lokalu oraz przeniesienia własności.
Następnie warto ustalić, czy umowa przewiduje karę umowną, czy tylko odsetki, czy też nie przewiduje żadnego mechanizmu pieniężnego za opóźnienie dewelopera. Jeżeli umowa milczy, trzeba przeanalizować możliwość dochodzenia rekompensaty ustawowej.
Kolejnym krokiem powinno być zebranie dokumentów potwierdzających szkodę: umów najmu, faktur, potwierdzeń przelewów, korespondencji z deweloperem, harmonogramów, protokołów odbioru, wezwań do podpisania aktu notarialnego.
Najczęstsze roszczenia wobec dewelopera
Nabywca może dochodzić w szczególności:
- kary umownej za opóźnienie,
- rekompensaty ustawowej, jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek,
- odszkodowania za realnie poniesione koszty,
- zwrotu wpłaconych kwot po odstąpieniu od umowy,
- odsetek ustawowych za opóźnienie od kwot, których deweloper nie zwrócił w terminie,
- kosztów procesu, jeżeli sprawa trafi do sądu.
Kiedy warto skonsultować sprawę z prawnikiem?
Warto zrobić to jak najszybciej, zwłaszcza gdy:
- deweloper przekroczył termin wydania lokalu,
- deweloper nie wyznacza terminu aktu notarialnego,
- inwestycja jest opóźniona o kilka miesięcy,
- deweloper proponuje aneks wydłużający terminy,
- umowa nie przewiduje kar umownych,
- deweloper twierdzi, że opóźnienie wynika z siły wyższej,
- nabywca rozważa odstąpienie od umowy,
- deweloper odmawia zwrotu wpłaconych pieniędzy.
Nie każde pismo do dewelopera powinno być wysyłane od razu. W niektórych przypadkach zbyt szybkie albo nieprecyzyjne odstąpienie od umowy może skomplikować sytuację nabywcy. Dlatego przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu warto sprawdzić, czy spełnione są wszystkie warunki ustawowe i umowne.
Deweloper opóźnia wydanie mieszkania, domu albo podpisanie aktu notarialnego?
Prześlij nam umowę deweloperską, aneksy i korespondencję z deweloperem. Sprawdzimy, czy przysługuje Ci kara umowna, rekompensata ustawowa, odszkodowanie albo prawo odstąpienia od umowy. Możesz to zrobić na adres: warsaw@baitlaw.com lub korzystając z poniższego formularza.
Wstępna ocena zasadności roszczeń nic nie kosztuje.
Wypełnij formularz i prześlij podstawowe informacje o opóźnieniu. Skontaktujemy się z Tobą, aby ocenić, czy możesz żądać kary umownej, rekompensaty ustawowej, odszkodowania albo odstąpić od umowy deweloperskiej.