Kto ponosi obowiązek utrzymania w należytym stanie technicznym warstwy wierzchniej balkonu przylegającego do samodzielnego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, w szczególności utrzymania w należytym stanie oraz konserwacji fug między płytkami?

Aby odpowiedzieć na postawione pytanie, kluczowe jest ustalenie prawnorzeczowego statusu balkonów przylegających do lokali w budynkach wielolokalowych.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. stwierdził, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem odrębnej własności i służącego do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu. W związku z tym, koszty utrzymania balkonu w należytym stanie obciążają właściciela lokalu, a nie wspólnotę mieszkaniową.

Jednakże, status balkonu powinien być oceniany indywidualnie, w zależności od projektu architektonicznego danego budynku. W niektórych przypadkach balkony mogą być elementem elewacji służącym wszystkim właścicielom, a w innych – wyłącznie do użytku konkretnego właściciela.

Dodatkowo, w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., Sąd Najwyższy uznał, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem balkonu, który jest traktowany jako pomieszczenie pomocnicze. Jednak wydatki na remonty i konserwację elementów konstrukcyjnych balkonu, które są trwale połączone z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Podsumowując, właściciel lokalu jest odpowiedzialny za utrzymanie warstwy wierzchniej balkonu oraz za fugi między płytkami, podczas gdy wspólnota mieszkaniowa odpowiada za elementy konstrukcyjne balkonu. W przypadku niewłaściwego utrzymania, które prowadzi do szkód (np. w wyniku przeciekania wody), właściciel lokalu może być zobowiązany do naprawienia szkód na podstawie odpowiednich przepisów prawa cywilnego.

Jak zaskarżyć podwyżkę czynszu w spółdzielni mieszkaniowej?

Podwyżki czynszu w spółdzielniach mieszkaniowych mogą być znacznym obciążeniem dla jej członków oraz innych osób związanych z prawami do lokali. Jeśli uważasz, że podwyżka opłat  jest nieuzasadniona, istnieją określone środki prawne, które możesz podjąć, aby zaskarżyć tę decyzję. Poniżej przedstawiamy krok po kroku, jak to zrobić, opierając się na obowiązujących przepisach prawa oraz orzecznictwie.

1. Zrozumienie podstawy podwyżki

Podwyżki comiesięcznych opłat w spółdzielni muszą być uzasadnione wzrostem kosztów ponoszonych przez spółdzielnie[1]. Warto sprawdzić, czy spółdzielnia dostarczyła odpowiednie uzasadnienie tych zmian. Przydatne może być zwrócenie uwagi na koszty zarządu nieruchomością, konserwację budynku, fundusz remontowy, a także opłaty za media takie jak woda, gaz, czy centralne ogrzewanie.

2. Sprawdzenie możliwości kwestionowania uchwały

Zgodnie z art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz orzecznictwem Sądu Najwyższego, członkowie spółdzielni mają prawo kwestionować zasadność uchwał dotyczących zmian wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Nie jest wymagane wyczerpanie środków wewnętrznych w spółdzielni, co oznacza możliwość bezpośredniego zaskarżenia do sądu.

3. Wybór ścieżki prawnej

Możesz wybrać dwie ścieżki działania:

– **Wewnątrzspółdzielcze postępowanie** – jeżeli statut spółdzielni na to pozwala, możesz najpierw skierować swoje zastrzeżenia do walnego zgromadzenia członków spółdzielni. Jeśli to nie przyniesie rozwiązania, uchwała walnego zgromadzenia może być zaskarżona do sądu.

– **Postępowanie sądowe** – możesz wytoczyć powództwo o świadczenie, ustalenie lub ukształtowanie prawa bezpośrednio na drodze sądowej, bez konieczności wyczerpywania postępowania wewnątrzspółdzielczego.

4. Przygotowanie do procesu sądowego

Przygotuj się do procesu, zbierając wszystkie niezbędne dokumenty, takie jak korespondencja ze spółdzielnią, dokumentacja dotycząca uchwały rady nadzorczej, dowody na nieuzasadnione podwyżki oraz inne materiały, które mogą wesprzeć twoją sprawę. Skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie mieszkaniowym, aby uzyskać profesjonalne doradztwo.

5. Procedura sądowa

W sądzie będziesz mógł zarzucić spółdzielni, że podwyżki opłat były nieuzasadnione. Sąd oceni zasadność uchwały rady nadzorczej i podejmie decyzję o ewentualnym uchyleniu podwyżki czynszu.

Wnioski

Decyzja o zaskarżeniu podwyżki czynszu w spółdzielni mieszkaniowej powinna być dobrze przemyślana. Prawo daje członkom spółdzielni możliwość obrony swoich interesów, jednak kluczowe jest rzetelne przygotowanie do procesu i, o ile to możliwe, korzystanie z pomocy prawnej. Przedstawiona instrukcja ma na celu ułatwienie zrozumienia dostępnych opcji prawnych i pomóc w podjęciu skutecznych działań.


[1] W pewnym uproszczeniu spółdzielcy są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu

Na kim ciąży obowiązek pokrycia kosztów wymiany płytek gresowych stanowiących wierzchnią warstwę balkonu lub tarasu

Generalnie ścierają się dwa poglądy – wg jednego z nich warstwa zewnętrzna (płytki etc.) położona na tarasach/balkonach zawsze winna być odtwarzana przez właściciela lokalu który ma wyłączne uprawnienie do korzystania z niego (zazwyczaj właściciela lokalu przyległego do tarasu/balkonu). Wiąże się to z utrwalonym w orzecznictwie poglądem, iż pewne elementy balkonów/tarasów stanowią ze względu na pełnioną funkcję część wspólną nieruchomości  i „służą wszystkim członkom wspólnoty” (np. warstwy izolacji przeciwwodnej, elementy elewacji, elementy konstrukcyjne), pewne zaś elementy – takie jak np. płytki położone na powierzchni tarasu – pomimo tego iż stanowią element części wspólnej to ze względu na dokonany podział quad usum (czyli prawo do korzystania z balkonu przez określone osoby na zasadzie wyłączności)  to koszty z nimi związane powinien ponosić wyłącznie korzystający. W myśl tego zapatrywania, to korzystający na zasadzie wyłączności z tarasu powinien ponieść koszty płytek które mają zostać ułożone.

Pogląd przeciwny jest zaś taki, że koszt ten powinna ponieść Wspólnota w każdym przypadku. Pewną odmianą tego poglądu jest stanowisko takie, iż Wspólnota winna ponieść koszty zakupu płytek najtańszych (czyli zapewnić pewne minimum) zaś w przypadku gdyby poszczególni właściciele wyrażali chęć ułożenia płytek lepszych (droższych) wówczas to oni powinni ponieść koszt stanowiący odpowiednią różnicę w cenie ich zakupu.

W mym przekonaniu żaden z tych poglądów nie jest w pełni poprawny – zaś najtrafniej sprawę ujął Sąd Apelacyjny w Krakowie w poniższym orzeczeniu, które dotyczyły skargi na uchwałę  Wspólnoty w przedmiocie określenia zasad sfinansowania wymiany płytek na tarasach.

Zasadniczo Sąd Apelacyjnego w Krakowie w wyroku zapadłym w sprawie pod  sygn. I ACa 995/17 wskazał, iż zasadnym jest aby zakres prac finansowanych przez wspólnotę w ramach remontu tarasów/balkonów był określony w uchwale. Na marginesie poczynił jednak sąd poniższą konstatację, która stanowi istotę rozumowania sądu – przy czym odwołując się do „części wewnętrznej balkonu” sąd traktuje właśnie o ułożonych na nim płytkach.

Na marginesie sąd zauważa, że nawet przyjęcie, iż wykonano prace dotyczące tzw. części wewnętrznej balkonu, nie przesądzałoby, że prace te nie powinny być finansowane ze środków wspólnoty mieszkaniowej. W szczególności rozróżnić trzeba sytuację, gdy konieczność wykonania takich prac jest wynikiem potrzeby konserwacji lub naprawy wyłącznie części wewnętrznej balkonu od sytuacji, gdy prace dotyczące konstrukcji balkonu lub jego części zewnętrznej muszą się wiązać z ingerencją w stan części wewnętrznej (np. naruszenie istniejących tam powierzchni, co niewątpliwie w rozpoznawanej sprawie miało miejsce) i potrzeba przywrócenia właściwego stanu tych powierzchni balkonu, dbałość o które normalnie należy do właściciela danego lokalu, jest konsekwencją tych prac. W tym ostatnim przypadku obowiązek pokrycia kosztów takich prac powinien spoczywać na wspólnocie mieszkaniowej, gdyż jest ściśle związany z utrzymaniem części wspólnej budynku.

Wnioskowanie to uzupełniłbym argumentem, iż dodatkowo obowiązek ten spoczywałby na wspólnocie z tego względu, iż to w następstwie czynionych przez wspólnotę (na jej zlecenie) prac naprawczych izolacji przeciwwodnej (lub innych elementów za które odpowiada wspólnota) dochodzi na wyrządzenia szkody w majątku uprawnionego do korzystania z konkretnego lokalu. Ta szkoda, to koszt który ponieść musi ów korzystający aby przywrócić taras do stanu poprzedzającego rozpoczęcie prac remontowych – czyli sfinansować zakup i ułożenie warstwy zewnętrznej. Mielibyśmy zatem do czynienia z klasyczną odpowiedzialnością odszkodowawczą.

Podsumowując – o ile sama uchwała nie określa w inny sposób zagadnienia w jaki sposób sfinansowany ma zostać koszt zakupu i ułożenia płytek na tarasach/balkonach, to przyjąć należy w ślad za wskazaniem Sądu Apelacyjnego w Krakowie, iż koszt ten powinien zostać poniesiony przez Wspólnotę – w granicach jednak przywrócenia stanu poprzedzającego rozpoczęcie remontu. Jeśli poszczególne osoby korzystające wyrażałyby wolę ułożenia czegoś lepszego „lepszego” niż było położone na tarasach/balkonach przed rozpoczęciem prac remontowych, to koszt różnicy w cenie powinien być poniesiony przez te osoby.

Czy do montażu punktu ładowania samochodów elektrycznych w hali garażowej potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej?

Odpowiedź na powyższe pytanie uzależniona jest przede wszystkim od tego, czy w danym przypadku hala garażowa stanowi odrębną nieruchomość lokalową czy też stanowi element części wspólnej nieruchomości.

W przypadku w którym garaż pozostaje odrębną nieruchomością lokalową i nie istnieje żadna umowa określająca zasady wg których WM wykonywać miałaby  zarząd tym lokalem (co w praktyce zdarza się rzadko), sytuacja przedstawia się następująco.

Zarząd halą garażową będącą odrębnym lokalem wykonywany jest na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, w części dotyczącej współwłasności.

Szczególne znaczenie ma w tym zakresie przepis art. 199 i 201 kc, które brzmią następująco:

Art. 199 [Przekroczenie zwykłego zarządu] Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 201 [Zarząd zwykły] Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Pytaniem otwartym pozostaje, czy montaż punktów ładowania samochodów elektrycznych i związana z tym ingerencja w substancję lokalu (co wiąże się zazwyczaj z koniecznością przebudowy istniejącej instalacji elektrycznej) stanowi czynność przekraczającą czy też nie zakres zwykłego zarządu. Ocenić to należy w każdym przypadku indywidualnie, kierując się wskazaniami w rodzaju tego jak np.  szeroki jest zakres koniecznej przebudowy. Niestety nie istnieją żadne regulacje prawne które by to przesądzały, jednak w większości publikacji:

(np. https://pspa.com.pl/media/2020/08/przewodnik_instalacji_ladowarki_zarzadcy_S.pdf)

wskazuje się, jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego.

Nie ma przy tym przeszkód aby zarząd WM czy też administrator budynku działający na polecenie zarządu, dokonał zebrania wymaganych zgód od współwłaścicieli hali garażowej. Należy jednak pamiętać, że nie będzie to sytuacja adekwatna do zbierania głosów nad uchwałą procedowaną w ramach Wspólnoty i nie będą przeto mieć zastosowania zasady zawarte w ustawie o własności lokali.

W przypadku w którym hala garażowa stanowi część wspólną nieruchomości oraz przyjmując w ślad za powyższym, iż mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, konieczne będzie uzyskanie uprzedniej zgody członków wspólnoty na instalację punktów ładowania pojazdów elektrycznych, wyrażonej w drodze uchwały podejmowanej zgodnie z regułami wynikającymi z ustawy o własności lokali.

Należy także zauważyć, iż ładowanie pojazdów w obrębie hali garażowej (zwłaszcza większej ich ilości) może wiązać się z koniecznością zwiększenia (o ile to możliwe technicznie) mocy umownej określonej w umowie łączącej Wspólnotę z dostawcą energii.  W takim przypadku wymagana byłaby na to zgoda zarządu Wspólnoty.

Czy kosztami usunięcia rzeczy ruchomych z hali garażowej i ich przechowywania Wspólnota Mieszkaniowa może obciążyć ich właścicieli ?
Czy rzeczy te mogą zostać zniszczone z upływem określonego czasu?
Czy Wspólnota Mieszkaniowa może odmówić wydania tych rzeczy do czasu gdy właściciel ureguluje kosztów przechowania i wywozu.

Konsekwencją przyjęcia poglądu, iż Wspólnota Mieszkaniowa jest uprawniona do usunięcia rzeczy ruchomych których składowanie pozostaje w sprzeczności z zasadami bezpieczeństwa pożarowego, będzie przyjęcie zapatrywania, iż koszt wywozu i przechowywania usuniętych rzeczy ruchomych obciążać winien ich właściciela. W mej ocenie najwłaściwszym sposobem na obciążenie właściciela przedmiotową kwotą jest wystawienie przez Wspólnotę noty księgowej obejmującej stosowną kwotę.

Czy w przypadku ich nie odebrania przez właścicieli np. po 3 miesiącach Wspólnota Mieszkaniowa może zlecić ich zniszczenie (utylizację) ?  W mej ocenie nie ma takiej możliwości.

Przepis art. 180 kc stanowi iż : Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci.

Stosownie do powołanej normy, koniecznym elementem dla zaistnienia skutku prawnego w postaci utraty przymiotu właściciela rzeczy jest istnienie po jego stronie woli (zamiaru) wyzbycia się  jej własności. Wola ta  nie musi być wyrażona w sposób szczególny, wystarczające jest, że da się ją wywieść z zachowania właściciela. W licznych orzeczeniach wskazuje się jednak, iż sam fakt nieodebrania rzeczy przez właściciela w określonym terminie nie może być utożsamiany co do zasady z wolą wyzbycia się jej własności.

Tytułem przykładu powołać można następujące orzeczenia:

         Wyrok Sądu Okręgowego– Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 06.10.2005 r. sygn. akt XVII Amc 71/04: „Nieodebranie sprzętu w terminie z naprawy nie może być poczytane za jego porzucenie). Brak tu jednoznacznej woli porzucenia, brak także oświadczenia o wyzbyciu się posiadania (elementu faktycznego władztwa).

         Wyrok Sądu Najwyższego z 10.10.1973 r. sygn. I CR 387/73: „Porzucenie w sensie art. 180 KC oznacza wyzbycie się posiadania rzeczy, ale dla wyzbycia się własności potrzebny jest jeszcze – według tego przepisu – zamiar wyzbycia się własności. O nim z reguły świadczą konkludentne fakty (jak np. postawienie zepsutego krzesła przy pojemnikach na śmieci). Przechowywanie natomiast takiego krzesła w zamkniętym pomieszczeniu świadczy o odmiennym zgoła zamiarze właściciela, bo o zamiarze zachowania własności. Pozbawienie właściciela własności nawet nieużytecznej czy mało już użytecznej rzeczy stanowi czyn niedozwolony, rodzący obowiązek wynagrodzenia szkody, wyrażającej się choćby wartością złomu (art. 415 kc)”.

         Wyrok Sądu Okręgowego – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 14 listopada 2011 r. sygn.. XVII AmC 2786/11 : „Kodeks cywilny w art. 180 przewiduje, że właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej w ten sposób, że w tym zamiarze ją porzuci. Konieczne zatem jest łączne stwierdzenie dwóch przesłanek: faktu porzucenia rzeczy oraz zamiaru wyzbycia się własności. Według wzorca umownego, do stwierdzenia porzucenia pojazdu wystarczające jest natomiast „pozostawienie pojazdu i nie opłacenie postoju przez okres dłuższy niż 3 miesiące”. Automatyzm stwierdzania porzucenia w tym postanowieniu jest sprzeczny z dobrymi obyczajami”

Stosownie do treści art. Art. 461 kc:

§ 1. Zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania).

§ 2. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych.

Nakładem na rzecz są – jak wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 02.03.2021 r. sygn. I Aga 1/20 –  wszelkie inwestycje utrzymujące rzecz w należytym stanie lub ją ulepszające, poczynione niezależnie od woli właściciela rzeczy. Ta cecha odróżnia nakłady od świadczeń na rzecz wierzyciela.

Wydaje się być do obrony stanowisko, iż koszty przechowywania rzeczy (jej magazynowania) są kosztami pozwalającymi na utrzymanie rzeczy w należytym stanie – gdyby wszak nie ten koszt to rzecz uległa by zniszczeniu „pod chmurką”. 

Czy Wspólnota Mieszkaniowa ma prawo wywieźć rzeczy ruchome znajdujące się w stanowiącym odrębną własność lokalu garażowym a które to rzeczy pozostają własnością współwłaścicieli lokalu garażowego?

W pierwszej kolejności zwrócić uwagę należy na regulację zawartą w art. 4 ust 1 i 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, który to stanowi:

Art. 4 [Obowiązki właściciela]

  1. Właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę przeciwpożarową, jest obowiązany:
    1)przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych;
    2) wyposażyć budynek, obiekt budowlany lub teren w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice;
    3) zapewnić konserwację oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie;
    4) zapewnić osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji;
    5) przygotować budynek, obiekt budowlany lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej;
    6) zapoznać pracowników z przepisami przeciwpożarowymi;
    7) ustalić sposoby postępowania na wypadek powstania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia.
    1a. Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje – w całości lub w części – ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem.

Przyjęta przez Sądy Administracyjne i utrwalona w orzecznictwie wykładnia ww. przepisu (por. m.in. w wyrokach NSA z dnia 22-05-2020 II OSK 2876/19; WSA w Warszawie z dnia 25-06-2019 VII SA/Wa 3062/18; WSA w Szczecinie z dnia 25 maja 2017 r. II SA/Sz 190/17) pozwala na przyjęcie dwóch wniosków.

Po pierwsze, obowiązki dotyczące zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego budynku odnoszą się do niego jako całości, nie zaś poszczególnych, wydzielonych jego części (nawet stanowiących przedmiot odrębnej własności). Po drugie, obowiązek ten spoczywa na zarządca lub użytkowniku obiektu (co ma miejsce w przypadku istnienia umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie obiektu) lub też – w braku takiej umowy – na podmiocie faktycznie władającym budynkiem. Podmiotem takim zaś, w przedmiotowym przypadku, pozostaje Wspólnota Mieszkaniowa.

Jak bowiem wskazał WSA w Szczecinie w powołanym wyżej wyroku z dnia 25.05.2017 r. sygn. akt II SA/Sz 190/17:

  1. Publicznoprawne obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej zostały z woli ustawodawcy nałożone na podmioty będące właścicielami lub zarządcami budynków. Przepisy ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 191 ze zm.) nie wprowadzają dowolności wyboru na kogo organ ma nałożyć obowiązki. W przypadku takich obiektów budowlanych w których jest odrębna własność lokali, a obowiązki z zakresu utrzymania i użytkowania odnoszą się do całego obiektu i jego części wspólnych, a nie do poszczególnych lokali w nim wyodrębnionych, to ich adresatem może być wyłącznie zarządca, czyli Spółdzielnia Mieszkaniowa lub Wspólnota Mieszkaniowa w zależności od rodzaju zarządu.
  2. Argument spółdzielni, że to jeden z właścicieli lokalu mieszkalnego w tym budynku powinien być adresatem przedmiotowej decyzji, ponieważ jest właścicielem na zasadzie spółdzielczego prawa własności kilku miejsc postojowych w skontrolowanym garażu wielostanowiskowym, a poza tym do niego należą rzeczy podlegające obowiązkowi usunięcia (z uwagi na ich łatwopalność oraz usytuowanie na drodze ewakuacyjnej) nie zasługuje na akceptację. Komendant Straży Pożarnej nie ma obowiązku ustalania właściciela rzeczy zajmujących części wspólnego budynku, lecz zobowiązany jest do ustalenia wyłącznie podmiotu zobowiązanego do zabezpieczenia budynku, obiektu budowlanego lub terenu, według przepisów ustawy o ochronie przeciwpożarowej, a takim jest zarządca budynku. Kwestie wzajemnych relacji pomiędzy zarządcą a właścicielami lokali w zakresie utrzymywania porządku w budynku, w tym w częściach wspólnych pozostają poza kompetencjami organów orzekających w tej sprawie.

Konkludując powyższe – pomimo tego, iż hala garażowa stanowi odrębną nieruchomość lokalową, to z uwagi na regulacje art. 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, Wspólnota Mieszkaniowa jest zarówno uprawniona jak i obowiązana do podejmowania działań zmierzających do zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego w obrębie całego budynku – w tym w obrębie przedmiotowego lokalu garażowego.

W dalszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga, czy osoby działające na polecenie Wspólnoty Mieszkaniowej uprawnione być mogą do usunięcia rzeczy ruchomych z nieruchomości (w tym w szczególności ze stanowiącej odrębną nieruchomość hali garażowej).

Przedmiotowa kwestia pozostaje dość wątpliwa z uwagi na brak w tym zakresie jednoznacznej regulacji prawnej, kształtującej takie uprawnienie. Przyjmuje się jednak w ślad za orzecznictwem Sądów Administracyjnych (por. w szczególności wyrok WSA w Gliwicach z dnia 14 września 2018 r. II SA/Gl 435/18), iż uprawnienie takie Wspólnocie Mieszkaniowej lub Spółdzielni Mieszkaniowej przysługuje, zaś jego źródła upatrywać należy w „wewnętrznych przepisach, jak Statut Spółdzielni i Regulamin Porządku Domowego, określające obowiązki właścicieli lub najemców poszczególnych lokali, których przestrzeganie powinna na bieżąco, a nie tylko w związku z przeprowadzoną przez Straż Pożarną kontrolą, monitorować i egzekwować.”. W ocenie autora niniejszej opinii, argumentacja ta wydaje się być dość słabo osadzona w przepisach prawa, jednakże wydaje się być zaakceptowana w praktyce orzeczniczej – zwłaszcza sądów administracyjnych.

Podsumowując powyższą cześć opinii –można przyjąć, iż Wspólnota Mieszkaniowa jest uprawniona do usunięcia rzeczy ruchomych znajdujących się tak w obrębie nieruchomości wspólnej jak i w obrębie stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu garażowego, o ile składowanie tych rzeczy narusza regulacje dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynku. Wskazane jest, aby poprzedzone zostało to wezwaniem właścicieli tych ruchomości do ich usunięcia w zakreślonym terminie, z zastrzeżeniem, iż w przypadku niezastosowania się do wezwania rzeczy te zostaną przeniesione do magazynu zewnętrznego, zaś kosztem transportu i ich przechowywania obciążony zostanie ich właściciel. Zważywszy także na powołane orzecznictwo, byłoby rzeczą wskazaną aby kwestia ta uregulowanie znalazła w „wewnętrznych regulacjach” Wspólnoty, np. w Regulaminie Porządku Domowego lub odrębnej uchwale regulującej procedurę postępowania w takich przypadkach.

Oczywiście możliwe jest również bezpieczniejsze rozwiązanie – wystąpienie do sądu z powództwem o nakazanie usunięcia rzeczy. Minusem (i to znacznym) takiego rozwiązania jest naturalnie czas który postępowanie sądowe pochłonie.

Instalacja punktu ładowania pojazdów elektrycznych (wallboxa) w hali garażowej.

W pierwszym rzędzie zwrócić należy uwagę, iż ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych wprowadza istotne rozróżnienie pomiędzy „punktami ładowania” a „ stacjami ładowania”, w istotny sposób różnicując zakres obowiązków podmiotów planujących ich instalację i użytkowanie.

W praktyce funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych najczęściej do czynienia mamy z instalacją „punktów ładowania” – w przeważającej ładowarek do samochodów elektrycznych i hybrydowych typu plug-inn zwanych potocznie wallboxami.

Zgodnie z definicją zawartą w powołanej wcześniej ustawie, punkt ładowania to urządzenie umożliwiające ładowanie pojedynczego pojazdu elektrycznego, pojazdu hybrydowego i autobusu zeroemisyjnego oraz miejsce, w którym wymienia się lub ładuje akumulator służący do napędu tego pojazdu. Przyjąć należy  również dość oczywiste założenie, że nie będziemy mieli do czynienia z punktami ładowania „stanowiącymi element infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego”. 

Odnosząc się zaś do kwestii instalowania „punktów ładowania nie stanowiących elementów infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego, odwołać należy się do następujących przepisów.

Art. 13, 14 i 16 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych stanowią:

Art. 13 [Wymagania techniczne i eksploatacyjne] Stacje ładowania, punkty ładowania stanowiące element infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego oraz punkty zasilania jednostek pływających energią elektryczną z lądu spełniają wymagania techniczne i eksploatacyjne określone w szczególności w Polskich Normach, zapewniające ich bezpieczne używanie, w tym bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczne funkcjonowanie sieci elektroenergetycznych oraz dostęp do stacji ładowania dla osób niepełnosprawnych.

Art. 14 [Eksploatacja zgodna z przeznaczeniem i dokumentacją]

1. Eksploatację stacji ładowania, punktu ładowania stanowiącego element infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego oraz punktu zasilania jednostek pływających energią elektryczną z lądu prowadzi się zgodnie z ich przeznaczeniem oraz gdy ich stan techniczny zapewnia bezpieczne korzystanie z nich.

2. Stacje ładowania, punkty ładowania stanowiące element infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego oraz punkty zasilania jednostek pływających energią elektryczną z lądu posiadają dokumenty określające ich właściwości konstrukcyjne, techniczne i eksploatacyjne.

Art. 16 [Badanie techniczne stacji i punktów ładowania]

1. Stacje ładowania i punkty ładowania stanowiące element infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego w zakresie ich bezpiecznej eksploatacji, naprawy i modernizacji podlegają badaniom technicznym przeprowadzanym przez UDT

Doprecyzowanie powyższych obowiązków i wymogów zawarte zostało w Rozporządzeniu Ministra Energii w sprawie wymagań technicznych dla stacji ładowania i punktów ładowania stanowiących element infrastruktury drogowego transportu publicznego, które to w szczególności nakład obowiązek uzyskania dla każdego urządzenia na etapie poprzedzającym złożenie wniosku o badanie techniczne wstępne  „opinii o spełnieniu wymagań z zakresu ochrony przeciwpożarowej wystawioną przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych”.

Jak jednak wynika z treści powołanych przepisów, wymogi takie dotyczą wyłącznie stacji ładowania oraz  punktów ładowania stanowiących element infrastruktury drogowego transportu publicznego – a contrario przyjąć należy, iż nie dotyczą punktów ładowania nie będących elementami infrastruktury drogowego transportu publicznego.

Należy jednak zauważyć, iż obowiązek uzyskania uzgodnień ze strony rzeczoznawcy pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej wynikać może (w określonych sytuacjach) z innego źródła, jakim jest przepis art. 6b ustawy o ochronie przeciwpożarowej, który stanowi:  Projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, obiektu budowlanego istotnego ze względu na konieczność zapewnienia ochrony życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem oraz projekt urządzenia przeciwpożarowego wymagają uzgodnienia z rzeczoznawcą pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, zwanego dalej „uzgodnieniem”.

Wyszczególnienie kategorii obiektów których dotyczy powyższy obowiązek zawarte zostało w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie uzgadniania projektu budowlanego pod względem ochrony przeciwpożarowej. Lista obiektów tych przedstawia się następująco:

1) budynek zawierający strefę pożarową zakwalifikowaną do kategorii zagrożenia ludzi ZL I, ZL II lub ZL V;

2) budynek należący do grupy wysokości średniowysokie, wysokie lub wysokościowe, zawierający strefę pożarową zakwalifikowaną do kategorii zagrożenia ludzi ZL III lub ZL IV;

3) budynek niski zawierający strefę pożarową o powierzchni przekraczającej 1000 m2, zakwalifikowaną do kategorii zagrożenia ludzi ZL III, obejmującą kondygnację nadziemną inną niż pierwsza;

4) obiekt budowlany inny niż budynek, przeznaczony do użyteczności publicznej lub zamieszkania zbiorowego, w którym przewiduje się możliwość jednoczesnego przebywania w strefie pożarowej ponad 50 osób na powierzchni do 2000 m2;

5) obiekt budowlany zawierający strefę pożarową PM, wolno stojące urządzenie technologiczne lub zbiornik poza budynkami, silos, oraz plac składowy albo wiata, jeżeli zachodzi co najmniej jeden z następujących warunków:

a) strefa pożarowa PM ma powierzchnię przekraczającą 5000 m2,

b) strefa pożarowa PM ma powierzchnię przekraczającą 1000 m2 i gęstość obciążenia ogniowego przekraczającą 500 MJ/m2,

c) powierzchnia wewnętrzna obiektu budowlanego przekracza 2000 m2 i gęstość obciążenia ogniowego przekracza 500 MJ/m2,

d) występuje zagrożenie wybuchem;

6) garaż wielokondygnacyjny, garaż zamknięty jednokondygnacyjny wymagający zastosowania samoczynnego urządzenia oddymiającego lub stałego samoczynnego urządzenia gaśniczego wodnego oraz garaż ze stanowiskami postojowymi wielopoziomowymi o więcej niż 10 stanowiskach postojowych;

7) obiekt budowlany objęty obowiązkiem stosowania systemu sygnalizacji pożarowej, stałych urządzeń gaśniczych lub dźwiękowego systemu ostrzegawczego, na podstawie przepisów w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów;

8) stanowisko postojowe dla pojazdu przewożącego towary niebezpieczne oraz parking, na który jest usuwany pojazd przewożący towary niebezpieczne;

9) sieć wodociągowa przeciwpożarowa z hydrantami zewnętrznymi przeciwpożarowymi, przeciwpożarowy zbiornik wodny oraz stanowisko czerpania wody do celów przeciwpożarowych;

10) tunel o długości ponad 100 m;

11) obiekt jądrowy, o którym mowa w art. 3 pkt 17 ustawy z dnia 29 listopada 2000 r. – Prawo atomowe (Dz.U. z 2014 r. poz. 1512 oraz z 2015 r. poz. 1505 i 1893).

Jak widać, jest to kategoria szeroka i w przeważającej liczbie przypadków budynek wraz z halą garażową będzie się mieścił w przynajmniej jednej z wyszczególnionych. Odrębną kwestią jest, czy dla montażu punktów ładowania konieczne będzie sporządzenie projektu budowlanego (projektu architektoniczno-budowlanego lub projektu technicznego). Jeśli w konkretnym przypadku będzie konieczne sporządzenie projektu budowlanego (projektu architektoniczno-budowlanego lub projektu technicznego) to aktualny stanie się obowiązek uzgodnienia go z rzeczoznawcą pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej. Należy przy  tym wspomnieć, iż wykonanie punktów ładowania (z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego)  nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia o którym mowa w przepisach Prawa budowlanego (art. 29 ust 2 pkt 26 Prawa Budowlanego).

Należy dodatkowo wskazać, iż powyższe regulacje nie wyłączają zastosowania innych przepisów dotyczących wymagań technicznych i eksploatacyjnych. W szczególności zastosowanie znajdzie art. 7a ust. 1 Prawa Energetycznego, zgodnie z którym przyłączane do sieci urządzenia muszą spełniać wymagania techniczne i eksploatacyjne zapewniające:

1)bezpieczeństwo funkcjonowania systemu elektroenergetycznego;

2)zabezpieczenie systemu elektroenergetycznego przed uszkodzeniami spowodowanymi niewłaściwą pracą przyłączonych urządzeń;

3)zabezpieczenie przyłączonych urządzeń przed uszkodzeniami w przypadku awarii lub wprowadzenia ograniczeń w poborze lub dostarczaniu energii;

4)dotrzymanie w miejscu przyłączenia urządzeń parametrów jakościowych energii;

5)spełnianie wymagań w zakresie ochrony środowiska, określonych w odrębnych przepisach;

6)możliwość dokonywania pomiarów wielkości i parametrów niezbędnych do prowadzenia ruchu sieci oraz rozliczeń za pobraną energię

Należy wreszcie zważyć, iż nie ma istotnej różnicy w zakresie opisanych wyżej zasad pomiędzy instalacją punktu ładowania a tzw. wallboxa (ładowarki montowanej zazwyczaj na ścianie) pod warunkiem jednak, iż będziemy mieli do czynienia z tzw. prywatnym punktem, czyli takim który nie będzie co do zasady służył więcej niż jednemu użytkownikowi. W przypadku w którym możliwość ładowania pojazdu będzie otwarta dla większej ilości użytkowników, wówczas w grę wchodzić może uznanie iż mamy do czynienia ze stacją ładowania (ze względu na spełnienie przesłanki możliwości realizowania „usługi” ładowania o której mowa w definicji zawartej w art. 2 pkt 27 ustawy o elektromobilności). Wówczas zakres obowiązków wynikających z ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, w tym w szczególności w zakresie obowiązków z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, będzie znacznie szerszy.

Obowiązek posiadania i przechowywania przez wspólnotę mieszkaniową dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej

Stosownie do treści art. art. 63 ust 1 ustawy Prawo budowlane (prbud), Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60 prbud, oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Dokumenty o których mowa w art. 60 prbud– zatem te których tyczy się obowiązek o którym mowa w art. 63 prbud – to dokumentacja budowy i dokumentacja powykonawcza, które to Inwestor ma obowiązek przekazać właścicielowi lub zarządcy  (podmiot który realizował budowę obiektu) po zakończonej procedurze związanej z oddaniem obiektu do użytkowania. Wśród przekazywanych właścicielowi lub zarządcy dokumentów znajdują się jeszcze liczne inne, takiej jak decyzje administracyjne wydawane w toku budowy, instrukcje obsługi i eksploatacji urządzeń wbudowanych w obiekcie, jednak w ramach niniejszego artykułu ograniczę się do zagadnienia o którym mowa w tytule, czyli obowiązku posiadania i przechowywania dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej obiektu.

Przez pojęcie dokumentacji powykonawczej rozumieć należy dokumentację budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi, jeśli zaś przez pojęcie dokumentacji budowy rozumieć należy pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych a także – w miarę potrzeby – rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książkę obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metodą montażu – także dziennik montażu. Zakres ww. dokumentacji, zwłaszcza w przypadku obiektów wielolokalowych jest zatem znaczny, jednakże przepisy w bezwzględny sposób wymagają od właściciela lub zarządcy obiektu posiadania ich i przechowywania przez cały okres istnienia obiektu budowlanego. Co istotne, nie przekazanie tych dokumentów przez inwestora nie stanowi przesłanki z powołaniem na którą właściciel lub zarządca mógłby uniknąć odpowiedzialności za niedopełnienie przedmiotowego obowiązku. Z tej też przyczyny tak istotną kwestią staje się skrupulatne, wręcz drobiazgowe sprawdzenie przekazywanych przez inwestora (dewelopera) dokumentów. Właściwe postępowanie pozwala bowiem uchronić w przyszłości wspólnotę mieszkaniową przed znacznymi wydatkami związanymi z koniecznością odtworzenia dokumentacji (oczywiście w niektórych przypadkach istnieje możliwość dochodzenia od inwestora-dewelopera zwrotu poniesionych w związku z tym kosztów) zaś członków jej zarządu przed osobistą odpowiedzialnością. Należy bowiem pamiętać, iż niedopełnienie przedmiotowego obowiązku zagrożone jest karą grzywny, o czym stanowi art. 93 ust 9 prbud.

Kwestią ostatnią pozostaje często poruszane zagadnienie tego, czy obowiązek o którym mowa dotyczy także obiektów wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r. a zatem przed wejściem w życie przepisów obowiązującej ustawy prbud. Zagadnienie to pozostawało o tyle dyskusyjne, iż przepisy ustawy z 1974 r. nie zawierały przepisu będącego odpowiednikiem obecnego art. 63 prbud. Kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 08.01.2020 r. (sygn. OSK 2911/19) wskazując iż błędny jest pogląd, że w takiej sytuacji właściciel lub zarządca obiektu zwolniony jest całkowicie z powinności posiadania takiej dokumentacji dla obiektów wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r. Posiadanie takiej dokumentacji leży w interesie właściciela lub zarządcy obiektu i może okazać się pomocne np. w przypadku uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę, a w toku postępowania naprawczego taka dokumentacja może i powinna zostać wykorzystana.

Należy zatem raz jeszcze zwrócić uwagę osób wchodzących w skład zarządów wspólnot mieszkaniowych, iż obowiązek posiadania i przechowywania dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej ma charakter bezwzględny i jego dopełnienie obwarowane jest sankcją, która dotknąć może bezpośrednio osoby wchodzące w skład zarządów wspólnot. Z tego też względu należy dochować szczególnej staranności na etapie przejmowania dokumentacji od inwestora – dewelopera a w przypadku jakichkolwiek braków w tym zakresie, wszcząć należy procedurę naprawczą. Koszt takiej procedury winna ponieść wspólnota mieszkaniowa, przy czym w niektórych przypadkach możliwe dochodzenie wydatkowanej na ten cel kwoty od niesolidnego inwestora-dewelopera.

Dokumentacja wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana posiadać:

  1. umowy z dostawcami mediów (np. gaz, woda, prąd, ciepło);
  2. potwierdzenie nadania NIP;
  3. zaświadczenie o numerze identyfikacyjnym REGON;
  4. deklaracje podatkowe;
  5. dokumentację powykonawcza;
  6. dokumenty formalno – prawne budowy;
  7. zestawienie liczników elektrycznych administracyjnych numery fabryczne oraz ich stany;
  8. zestawienie wodomierzy głównych w budynku;
  9. książkę obiektu budowlanego;
  10. uchwały wspólnoty mieszkaniowej od dnia jej powstania wraz z kartami do głosowania;
  11. dokumentację dot. przeglądów technicznych;
  12. zestawienie lokali,
  13. ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

W zależności od faktycznej sytuacji wspólnoty, w jej zasobach powinny się znaleźć:

  1. Umowa o utrzymanie czystości i pielęgnacji zieleni;
  2. Umowa świadczenia technicznych usług konserwacyjnych;
  3. Umowa o usługę ochronną w formie bezpośredniej ochrony fizycznej;
  4. Umowa dot. usług BHP i Ppoż;
  5. Dokumentacja dot. windy  – Protokół zdawczo-odbiorczy Ksiąg rewizyjnych dźwigów i urządzeń technicznych;
  6. Umowa na konserwację węzła cieplnego;
  7. Umowa konserwacji i przeglądów technicznych bramy garażowej nieruchomości. z kartą katalogową bramy;
  8. Polisa ubezpieczeniowa;
  9. Zestawienie ciepłomierzy w węzłach cieplnych;
  10. Zestawienie numerów ewidencyjnych i fabrycznych dźwigów osobowych oraz decyzji UDT;
  11. Księgi rewizyjne urządzeń (np. platform garażowych);
  12. Pocztowa książka nadawcza;

Wskazane dokumenty to zasadnicze minimum, które powinno znaleźć się w dokumentacji zarządu/zarządcy. Oczywiście nie wszystkie z powyższych dokumentów są prawnie obligatoryjne, ale ich brak może uniemożliwić sprawne działanie wspólnoty.

Uchwała o wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu

Uchwała o wyrażeniu zgody musi być podejmowana w każdym przypadku, gdy ekspiruje (ze względu na swój czasowy charakter) udzielona przedsiębiorcy zgoda na sprzedaż alkoholu.

Innymi słowy – nie można powołać się na uchwałę podjętą uprzednio, dla potrzeb poprzedniego wniosku o udzielenie zgody na sprzedaż alkoholu. Kwestia ta pozostawała dyskusyjna lecz wydaje się rozstrzygnięta przez NSA w wyroku z dnia 7 listopada 2017 r. sygn. II GSK 1812/17: „Zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych wydaje się na czas oznaczony, nie krótszy niż 4 lata, a w przypadku sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży – nie krótszy niż 2 lata ( art. 18 ust. 9 ustawy). Zezwolenie nie jest zatem wydawane bezterminowo, a o okresie jego obowiązywania decyduje organ wykonawczy gminy.(…) W konsekwencji powyższych uwag przepisu tego nie można odczytywać w ten sposób, jak czyni to SKO, że w przypadku, w którym przedsiębiorca wnosi o udzielenie kolejnego zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w tym samym punkcie, wobec wygaśnięcia dotychczasowego zezwolenia ze względu na upływ terminu jego ważności, wymóg uzyskania zgody właściciela budynku można uznać za spełniony, gdy przedsiębiorca przedkłada zgodę wyrażoną przy wcześniejszym postępowaniu o wydanie zezwolenia. Obowiązującym przepisom prawa nie jest bowiem znana instytucja przedłużenia zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych po jego wygaśnięciu na skutek upływu okresu, na który zezwolenie zostało wydane. Przedsiębiorca zainteresowany kontynuacją dotychczasowej działalności polegającej na detalicznej sprzedaży napojów alkoholowych musi wystąpić z wnioskiem o wydanie nowego zezwolenia. Podmiot występujący o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu w punkcie, w którym sprzedaż taką prowadził, znajduje się w takiej samej sytuacji, jak podmiot występujący po raz pierwszy o uzyskanie zezwolenia, a zatem jest zobowiązany do dołączenia do wniosku dokumentów, o których mowa w art. 18 ust. 6 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych jest bowiem aktem obligatoryjnie zaopatrzonym w dodatkową klauzulę terminu. Zezwolenie jest zatem aktem czasowym, którego moc obowiązująca jest ograniczona. Uprawnienie wynikające z zezwolenia jest aktualne przez określony czas, tj. czas obowiązywania zezwolenia. Po upływie terminu wskazanego w zezwoleniu traci swoją moc. Jeżeli zatem dana osoba stara się o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w tym samym punkcie, w którym taką działalność uprzednio prowadziła, to znajduje się w takiej samej sytuacji, jak podmiot występujący po raz pierwszy o uzyskanie zezwolenia. Łączy się z tym konieczność spełnienia wszystkich warunków uzyskania zezwolenia, w tym konieczność dołączenia dokumentów wskazanych w art. 18 ust. 6 ustawy. Nie ma więc znaczenia okoliczność, że warunki te spełniało się przy wydaniu pierwszego (pierwotnego) zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w danym lokalu. Przepisy ustawy nie przewidują bowiem „prolongaty” pierwotnie wydanego zezwolenia, a warunki należy spełniać starając się każdorazowo o zezwolenie (por. G. Krawiec, Glosa do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 10 sierpnia 2007 r., sygn. akt III SA/Gl 1477/06, Finanse Komunalne z 2008 r. Nr 5, s. 72-79).