Autor: BaitLaw

Generalnie ścierają się dwa poglądy – wg jednego z nich warstwa zewnętrzna (płytki etc.) położona na tarasach/balkonach zawsze winna być odtwarzana przez właściciela lokalu który ma wyłączne uprawnienie do korzystania z niego (zazwyczaj właściciela lokalu przyległego do tarasu/balkonu). Wiąże się to z utrwalonym w orzecznictwie poglądem, iż pewne elementy balkonów/tarasów stanowią ze względu na pełnioną funkcję część wspólną nieruchomości  i „służą wszystkim członkom wspólnoty” (np. warstwy izolacji przeciwwodnej, elementy elewacji, elementy konstrukcyjne), pewne zaś elementy – takie jak np. płytki położone na powierzchni tarasu – pomimo tego iż stanowią element części wspólnej to ze względu na dokonany podział quad usum (czyli prawo do korzystania z balkonu przez określone osoby na zasadzie wyłączności)  to koszty z nimi związane powinien ponosić wyłącznie korzystający. W myśl tego zapatrywania, to korzystający na zasadzie wyłączności z tarasu powinien ponieść koszty płytek które mają zostać ułożone.

Pogląd przeciwny jest zaś taki, że koszt ten powinna ponieść Wspólnota w każdym przypadku. Pewną odmianą tego poglądu jest stanowisko takie, iż Wspólnota winna ponieść koszty zakupu płytek najtańszych (czyli zapewnić pewne minimum) zaś w przypadku gdyby poszczególni właściciele wyrażali chęć ułożenia płytek lepszych (droższych) wówczas to oni powinni ponieść koszt stanowiący odpowiednią różnicę w cenie ich zakupu.

W mym przekonaniu żaden z tych poglądów nie jest w pełni poprawny – zaś najtrafniej sprawę ujął Sąd Apelacyjny w Krakowie w poniższym orzeczeniu, które dotyczyły skargi na uchwałę  Wspólnoty w przedmiocie określenia zasad sfinansowania wymiany płytek na tarasach.

Zasadniczo Sąd Apelacyjnego w Krakowie w wyroku zapadłym w sprawie pod  sygn. I ACa 995/17 wskazał, iż zasadnym jest aby zakres prac finansowanych przez wspólnotę w ramach remontu tarasów/balkonów był określony w uchwale. Na marginesie poczynił jednak sąd poniższą konstatację, która stanowi istotę rozumowania sądu – przy czym odwołując się do „części wewnętrznej balkonu” sąd traktuje właśnie o ułożonych na nim płytkach.

Na marginesie sąd zauważa, że nawet przyjęcie, iż wykonano prace dotyczące tzw. części wewnętrznej balkonu, nie przesądzałoby, że prace te nie powinny być finansowane ze środków wspólnoty mieszkaniowej. W szczególności rozróżnić trzeba sytuację, gdy konieczność wykonania takich prac jest wynikiem potrzeby konserwacji lub naprawy wyłącznie części wewnętrznej balkonu od sytuacji, gdy prace dotyczące konstrukcji balkonu lub jego części zewnętrznej muszą się wiązać z ingerencją w stan części wewnętrznej (np. naruszenie istniejących tam powierzchni, co niewątpliwie w rozpoznawanej sprawie miało miejsce) i potrzeba przywrócenia właściwego stanu tych powierzchni balkonu, dbałość o które normalnie należy do właściciela danego lokalu, jest konsekwencją tych prac. W tym ostatnim przypadku obowiązek pokrycia kosztów takich prac powinien spoczywać na wspólnocie mieszkaniowej, gdyż jest ściśle związany z utrzymaniem części wspólnej budynku.

Wnioskowanie to uzupełniłbym argumentem, iż dodatkowo obowiązek ten spoczywałby na wspólnocie z tego względu, iż to w następstwie czynionych przez wspólnotę (na jej zlecenie) prac naprawczych izolacji przeciwwodnej (lub innych elementów za które odpowiada wspólnota) dochodzi na wyrządzenia szkody w majątku uprawnionego do korzystania z konkretnego lokalu. Ta szkoda, to koszt który ponieść musi ów korzystający aby przywrócić taras do stanu poprzedzającego rozpoczęcie prac remontowych – czyli sfinansować zakup i ułożenie warstwy zewnętrznej. Mielibyśmy zatem do czynienia z klasyczną odpowiedzialnością odszkodowawczą.

Podsumowując – o ile sama uchwała nie określa w inny sposób zagadnienia w jaki sposób sfinansowany ma zostać koszt zakupu i ułożenia płytek na tarasach/balkonach, to przyjąć należy w ślad za wskazaniem Sądu Apelacyjnego w Krakowie, iż koszt ten powinien zostać poniesiony przez Wspólnotę – w granicach jednak przywrócenia stanu poprzedzającego rozpoczęcie remontu. Jeśli poszczególne osoby korzystające wyrażałyby wolę ułożenia czegoś lepszego „lepszego” niż było położone na tarasach/balkonach przed rozpoczęciem prac remontowych, to koszt różnicy w cenie powinien być poniesiony przez te osoby.

Odpowiedź na powyższe pytanie uzależniona jest przede wszystkim od tego, czy w danym przypadku hala garażowa stanowi odrębną nieruchomość lokalową czy też stanowi element części wspólnej nieruchomości.

W przypadku w którym garaż pozostaje odrębną nieruchomością lokalową i nie istnieje żadna umowa określająca zasady wg których WM wykonywać miałaby  zarząd tym lokalem (co w praktyce zdarza się rzadko), sytuacja przedstawia się następująco.

Zarząd halą garażową będącą odrębnym lokalem wykonywany jest na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, w części dotyczącej współwłasności.

Szczególne znaczenie ma w tym zakresie przepis art. 199 i 201 kc, które brzmią następująco:

Art. 199 [Przekroczenie zwykłego zarządu] Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 201 [Zarząd zwykły] Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Pytaniem otwartym pozostaje, czy montaż punktów ładowania samochodów elektrycznych i związana z tym ingerencja w substancję lokalu (co wiąże się zazwyczaj z koniecznością przebudowy istniejącej instalacji elektrycznej) stanowi czynność przekraczającą czy też nie zakres zwykłego zarządu. Ocenić to należy w każdym przypadku indywidualnie, kierując się wskazaniami w rodzaju tego jak np.  szeroki jest zakres koniecznej przebudowy. Niestety nie istnieją żadne regulacje prawne które by to przesądzały, jednak w większości publikacji:

(np. https://pspa.com.pl/media/2020/08/przewodnik_instalacji_ladowarki_zarzadcy_S.pdf)

wskazuje się, jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego.

Nie ma przy tym przeszkód aby zarząd WM czy też administrator budynku działający na polecenie zarządu, dokonał zebrania wymaganych zgód od współwłaścicieli hali garażowej. Należy jednak pamiętać, że nie będzie to sytuacja adekwatna do zbierania głosów nad uchwałą procedowaną w ramach Wspólnoty i nie będą przeto mieć zastosowania zasady zawarte w ustawie o własności lokali.

W przypadku w którym hala garażowa stanowi część wspólną nieruchomości oraz przyjmując w ślad za powyższym, iż mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, konieczne będzie uzyskanie uprzedniej zgody członków wspólnoty na instalację punktów ładowania pojazdów elektrycznych, wyrażonej w drodze uchwały podejmowanej zgodnie z regułami wynikającymi z ustawy o własności lokali.

Należy także zauważyć, iż ładowanie pojazdów w obrębie hali garażowej (zwłaszcza większej ich ilości) może wiązać się z koniecznością zwiększenia (o ile to możliwe technicznie) mocy umownej określonej w umowie łączącej Wspólnotę z dostawcą energii.  W takim przypadku wymagana byłaby na to zgoda zarządu Wspólnoty.

Konsekwencją przyjęcia poglądu, iż Wspólnota Mieszkaniowa jest uprawniona do usunięcia rzeczy ruchomych których składowanie pozostaje w sprzeczności z zasadami bezpieczeństwa pożarowego, będzie przyjęcie zapatrywania, iż koszt wywozu i przechowywania usuniętych rzeczy ruchomych obciążać winien ich właściciela. W mej ocenie najwłaściwszym sposobem na obciążenie właściciela przedmiotową kwotą jest wystawienie przez Wspólnotę noty księgowej obejmującej stosowną kwotę.

Czy w przypadku ich nie odebrania przez właścicieli np. po 3 miesiącach Wspólnota Mieszkaniowa może zlecić ich zniszczenie (utylizację) ?  W mej ocenie nie ma takiej możliwości.

Przepis art. 180 kc stanowi iż : Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci.

Stosownie do powołanej normy, koniecznym elementem dla zaistnienia skutku prawnego w postaci utraty przymiotu właściciela rzeczy jest istnienie po jego stronie woli (zamiaru) wyzbycia się  jej własności. Wola ta  nie musi być wyrażona w sposób szczególny, wystarczające jest, że da się ją wywieść z zachowania właściciela. W licznych orzeczeniach wskazuje się jednak, iż sam fakt nieodebrania rzeczy przez właściciela w określonym terminie nie może być utożsamiany co do zasady z wolą wyzbycia się jej własności.

Tytułem przykładu powołać można następujące orzeczenia:

         Wyrok Sądu Okręgowego– Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 06.10.2005 r. sygn. akt XVII Amc 71/04: „Nieodebranie sprzętu w terminie z naprawy nie może być poczytane za jego porzucenie). Brak tu jednoznacznej woli porzucenia, brak także oświadczenia o wyzbyciu się posiadania (elementu faktycznego władztwa).

         Wyrok Sądu Najwyższego z 10.10.1973 r. sygn. I CR 387/73: „Porzucenie w sensie art. 180 KC oznacza wyzbycie się posiadania rzeczy, ale dla wyzbycia się własności potrzebny jest jeszcze – według tego przepisu – zamiar wyzbycia się własności. O nim z reguły świadczą konkludentne fakty (jak np. postawienie zepsutego krzesła przy pojemnikach na śmieci). Przechowywanie natomiast takiego krzesła w zamkniętym pomieszczeniu świadczy o odmiennym zgoła zamiarze właściciela, bo o zamiarze zachowania własności. Pozbawienie właściciela własności nawet nieużytecznej czy mało już użytecznej rzeczy stanowi czyn niedozwolony, rodzący obowiązek wynagrodzenia szkody, wyrażającej się choćby wartością złomu (art. 415 kc)”.

         Wyrok Sądu Okręgowego – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 14 listopada 2011 r. sygn.. XVII AmC 2786/11 : „Kodeks cywilny w art. 180 przewiduje, że właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej w ten sposób, że w tym zamiarze ją porzuci. Konieczne zatem jest łączne stwierdzenie dwóch przesłanek: faktu porzucenia rzeczy oraz zamiaru wyzbycia się własności. Według wzorca umownego, do stwierdzenia porzucenia pojazdu wystarczające jest natomiast „pozostawienie pojazdu i nie opłacenie postoju przez okres dłuższy niż 3 miesiące”. Automatyzm stwierdzania porzucenia w tym postanowieniu jest sprzeczny z dobrymi obyczajami”

Stosownie do treści art. Art. 461 kc:

§ 1. Zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania).

§ 2. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych.

Nakładem na rzecz są – jak wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 02.03.2021 r. sygn. I Aga 1/20 –  wszelkie inwestycje utrzymujące rzecz w należytym stanie lub ją ulepszające, poczynione niezależnie od woli właściciela rzeczy. Ta cecha odróżnia nakłady od świadczeń na rzecz wierzyciela.

Wydaje się być do obrony stanowisko, iż koszty przechowywania rzeczy (jej magazynowania) są kosztami pozwalającymi na utrzymanie rzeczy w należytym stanie – gdyby wszak nie ten koszt to rzecz uległa by zniszczeniu „pod chmurką”. 

W pierwszej kolejności zwrócić uwagę należy na regulację zawartą w art. 4 ust 1 i 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, który to stanowi:

Art. 4 [Obowiązki właściciela]

1. Właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę przeciwpożarową, jest obowiązany:
   1)przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych;
   2) wyposażyć budynek, obiekt budowlany lub teren w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice;
   3) zapewnić konserwację oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie;
   4) zapewnić osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji;
   5) przygotować budynek, obiekt budowlany lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej;
   6) zapoznać pracowników z przepisami przeciwpożarowymi;
   7) ustalić sposoby postępowania na wypadek powstania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia.
   1a. Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje – w całości lub w części – ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem.

Przyjęta przez Sądy Administracyjne i utrwalona w orzecznictwie wykładnia ww. przepisu (por. m.in. w wyrokach NSA z dnia 22-05-2020 II OSK 2876/19; WSA w Warszawie z dnia 25-06-2019 VII SA/Wa 3062/18; WSA w Szczecinie z dnia 25 maja 2017 r. II SA/Sz 190/17) pozwala na przyjęcie dwóch wniosków.

Po pierwsze, obowiązki dotyczące zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego budynku odnoszą się do niego jako całości, nie zaś poszczególnych, wydzielonych jego części (nawet stanowiących przedmiot odrębnej własności). Po drugie, obowiązek ten spoczywa na zarządca lub użytkowniku obiektu (co ma miejsce w przypadku istnienia umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie obiektu) lub też – w braku takiej umowy – na podmiocie faktycznie władającym budynkiem. Podmiotem takim zaś, w przedmiotowym przypadku, pozostaje Wspólnota Mieszkaniowa.

Jak bowiem wskazał WSA w Szczecinie w powołanym wyżej wyroku z dnia 25.05.2017 r. sygn. akt II SA/Sz 190/17:

1. Publicznoprawne obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej zostały z woli ustawodawcy nałożone na podmioty będące właścicielami lub zarządcami budynków. Przepisy ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 191 ze zm.) nie wprowadzają dowolności wyboru na kogo organ ma nałożyć obowiązki. W przypadku takich obiektów budowlanych w których jest odrębna własność lokali, a obowiązki z zakresu utrzymania i użytkowania odnoszą się do całego obiektu i jego części wspólnych, a nie do poszczególnych lokali w nim wyodrębnionych, to ich adresatem może być wyłącznie zarządca, czyli Spółdzielnia Mieszkaniowa lub Wspólnota Mieszkaniowa w zależności od rodzaju zarządu.
2. Argument spółdzielni, że to jeden z właścicieli lokalu mieszkalnego w tym budynku powinien być adresatem przedmiotowej decyzji, ponieważ jest właścicielem na zasadzie spółdzielczego prawa własności kilku miejsc postojowych w skontrolowanym garażu wielostanowiskowym, a poza tym do niego należą rzeczy podlegające obowiązkowi usunięcia (z uwagi na ich łatwopalność oraz usytuowanie na drodze ewakuacyjnej) nie zasługuje na akceptację. Komendant Straży Pożarnej nie ma obowiązku ustalania właściciela rzeczy zajmujących części wspólnego budynku, lecz zobowiązany jest do ustalenia wyłącznie podmiotu zobowiązanego do zabezpieczenia budynku, obiektu budowlanego lub terenu, według przepisów ustawy o ochronie przeciwpożarowej, a takim jest zarządca budynku. Kwestie wzajemnych relacji pomiędzy zarządcą a właścicielami lokali w zakresie utrzymywania porządku w budynku, w tym w częściach wspólnych pozostają poza kompetencjami organów orzekających w tej sprawie.

Konkludując powyższe – pomimo tego, iż hala garażowa stanowi odrębną nieruchomość lokalową, to z uwagi na regulacje art. 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, Wspólnota Mieszkaniowa jest zarówno uprawniona jak i obowiązana do podejmowania działań zmierzających do zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego w obrębie całego budynku – w tym w obrębie przedmiotowego lokalu garażowego.

W dalszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga, czy osoby działające na polecenie Wspólnoty Mieszkaniowej uprawnione być mogą do usunięcia rzeczy ruchomych z nieruchomości (w tym w szczególności ze stanowiącej odrębną nieruchomość hali garażowej).

Przedmiotowa kwestia pozostaje dość wątpliwa z uwagi na brak w tym zakresie jednoznacznej regulacji prawnej, kształtującej takie uprawnienie. Przyjmuje się jednak w ślad za orzecznictwem Sądów Administracyjnych (por. w szczególności wyrok WSA w Gliwicach z dnia 14 września 2018 r. II SA/Gl 435/18), iż uprawnienie takie Wspólnocie Mieszkaniowej lub Spółdzielni Mieszkaniowej przysługuje, zaś jego źródła upatrywać należy w „wewnętrznych przepisach, jak Statut Spółdzielni i Regulamin Porządku Domowego, określające obowiązki właścicieli lub najemców poszczególnych lokali, których przestrzeganie powinna na bieżąco, a nie tylko w związku z przeprowadzoną przez Straż Pożarną kontrolą, monitorować i egzekwować.”. W ocenie autora niniejszej opinii, argumentacja ta wydaje się być dość słabo osadzona w przepisach prawa, jednakże wydaje się być zaakceptowana w praktyce orzeczniczej – zwłaszcza sądów administracyjnych.

Podsumowując powyższą cześć opinii –można przyjąć, iż Wspólnota Mieszkaniowa jest uprawniona do usunięcia rzeczy ruchomych znajdujących się tak w obrębie nieruchomości wspólnej jak i w obrębie stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu garażowego, o ile składowanie tych rzeczy narusza regulacje dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynku. Wskazane jest, aby poprzedzone zostało to wezwaniem właścicieli tych ruchomości do ich usunięcia w zakreślonym terminie, z zastrzeżeniem, iż w przypadku niezastosowania się do wezwania rzeczy te zostaną przeniesione do magazynu zewnętrznego, zaś kosztem transportu i ich przechowywania obciążony zostanie ich właściciel. Zważywszy także na powołane orzecznictwo, byłoby rzeczą wskazaną aby kwestia ta uregulowanie znalazła w „wewnętrznych regulacjach” Wspólnoty, np. w Regulaminie Porządku Domowego lub odrębnej uchwale regulującej procedurę postępowania w takich przypadkach.

Oczywiście możliwe jest również bezpieczniejsze rozwiązanie – wystąpienie do sądu z powództwem o nakazanie usunięcia rzeczy. Minusem (i to znacznym) takiego rozwiązania jest naturalnie czas który postępowanie sądowe pochłonie.