Czy Wspólnota Mieszkaniowa ma prawo wywieźć rzeczy ruchome znajdujące się w stanowiącym odrębną własność lokalu garażowym a które to rzeczy pozostają własnością współwłaścicieli lokalu garażowego?

W pierwszej kolejności zwrócić uwagę należy na regulację zawartą w art. 4 ust 1 i 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, który to stanowi:

Art. 4 [Obowiązki właściciela]

  1. Właściciel budynku, obiektu budowlanego lub terenu, zapewniając ich ochronę przeciwpożarową, jest obowiązany:
    1)przestrzegać przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych;
    2) wyposażyć budynek, obiekt budowlany lub teren w wymagane urządzenia przeciwpożarowe i gaśnice;
    3) zapewnić konserwację oraz naprawy urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic w sposób gwarantujący ich sprawne i niezawodne funkcjonowanie;
    4) zapewnić osobom przebywającym w budynku, obiekcie budowlanym lub na terenie, bezpieczeństwo i możliwość ewakuacji;
    5) przygotować budynek, obiekt budowlany lub teren do prowadzenia akcji ratowniczej;
    6) zapoznać pracowników z przepisami przeciwpożarowymi;
    7) ustalić sposoby postępowania na wypadek powstania pożaru, klęski żywiołowej lub innego miejscowego zagrożenia.
    1a. Odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje – w całości lub w części – ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie. W przypadku gdy umowa taka nie została zawarta, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej spoczywa na faktycznie władającym budynkiem, obiektem budowlanym lub terenem.

Przyjęta przez Sądy Administracyjne i utrwalona w orzecznictwie wykładnia ww. przepisu (por. m.in. w wyrokach NSA z dnia 22-05-2020 II OSK 2876/19; WSA w Warszawie z dnia 25-06-2019 VII SA/Wa 3062/18; WSA w Szczecinie z dnia 25 maja 2017 r. II SA/Sz 190/17) pozwala na przyjęcie dwóch wniosków.

Po pierwsze, obowiązki dotyczące zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego budynku odnoszą się do niego jako całości, nie zaś poszczególnych, wydzielonych jego części (nawet stanowiących przedmiot odrębnej własności). Po drugie, obowiązek ten spoczywa na zarządca lub użytkowniku obiektu (co ma miejsce w przypadku istnienia umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie obiektu) lub też – w braku takiej umowy – na podmiocie faktycznie władającym budynkiem. Podmiotem takim zaś, w przedmiotowym przypadku, pozostaje Wspólnota Mieszkaniowa.

Jak bowiem wskazał WSA w Szczecinie w powołanym wyżej wyroku z dnia 25.05.2017 r. sygn. akt II SA/Sz 190/17:

  1. Publicznoprawne obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej zostały z woli ustawodawcy nałożone na podmioty będące właścicielami lub zarządcami budynków. Przepisy ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 191 ze zm.) nie wprowadzają dowolności wyboru na kogo organ ma nałożyć obowiązki. W przypadku takich obiektów budowlanych w których jest odrębna własność lokali, a obowiązki z zakresu utrzymania i użytkowania odnoszą się do całego obiektu i jego części wspólnych, a nie do poszczególnych lokali w nim wyodrębnionych, to ich adresatem może być wyłącznie zarządca, czyli Spółdzielnia Mieszkaniowa lub Wspólnota Mieszkaniowa w zależności od rodzaju zarządu.
  2. Argument spółdzielni, że to jeden z właścicieli lokalu mieszkalnego w tym budynku powinien być adresatem przedmiotowej decyzji, ponieważ jest właścicielem na zasadzie spółdzielczego prawa własności kilku miejsc postojowych w skontrolowanym garażu wielostanowiskowym, a poza tym do niego należą rzeczy podlegające obowiązkowi usunięcia (z uwagi na ich łatwopalność oraz usytuowanie na drodze ewakuacyjnej) nie zasługuje na akceptację. Komendant Straży Pożarnej nie ma obowiązku ustalania właściciela rzeczy zajmujących części wspólnego budynku, lecz zobowiązany jest do ustalenia wyłącznie podmiotu zobowiązanego do zabezpieczenia budynku, obiektu budowlanego lub terenu, według przepisów ustawy o ochronie przeciwpożarowej, a takim jest zarządca budynku. Kwestie wzajemnych relacji pomiędzy zarządcą a właścicielami lokali w zakresie utrzymywania porządku w budynku, w tym w częściach wspólnych pozostają poza kompetencjami organów orzekających w tej sprawie.

Konkludując powyższe – pomimo tego, iż hala garażowa stanowi odrębną nieruchomość lokalową, to z uwagi na regulacje art. 4 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, Wspólnota Mieszkaniowa jest zarówno uprawniona jak i obowiązana do podejmowania działań zmierzających do zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego w obrębie całego budynku – w tym w obrębie przedmiotowego lokalu garażowego.

W dalszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga, czy osoby działające na polecenie Wspólnoty Mieszkaniowej uprawnione być mogą do usunięcia rzeczy ruchomych z nieruchomości (w tym w szczególności ze stanowiącej odrębną nieruchomość hali garażowej).

Przedmiotowa kwestia pozostaje dość wątpliwa z uwagi na brak w tym zakresie jednoznacznej regulacji prawnej, kształtującej takie uprawnienie. Przyjmuje się jednak w ślad za orzecznictwem Sądów Administracyjnych (por. w szczególności wyrok WSA w Gliwicach z dnia 14 września 2018 r. II SA/Gl 435/18), iż uprawnienie takie Wspólnocie Mieszkaniowej lub Spółdzielni Mieszkaniowej przysługuje, zaś jego źródła upatrywać należy w „wewnętrznych przepisach, jak Statut Spółdzielni i Regulamin Porządku Domowego, określające obowiązki właścicieli lub najemców poszczególnych lokali, których przestrzeganie powinna na bieżąco, a nie tylko w związku z przeprowadzoną przez Straż Pożarną kontrolą, monitorować i egzekwować.”. W ocenie autora niniejszej opinii, argumentacja ta wydaje się być dość słabo osadzona w przepisach prawa, jednakże wydaje się być zaakceptowana w praktyce orzeczniczej – zwłaszcza sądów administracyjnych.

Podsumowując powyższą cześć opinii –można przyjąć, iż Wspólnota Mieszkaniowa jest uprawniona do usunięcia rzeczy ruchomych znajdujących się tak w obrębie nieruchomości wspólnej jak i w obrębie stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu garażowego, o ile składowanie tych rzeczy narusza regulacje dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynku. Wskazane jest, aby poprzedzone zostało to wezwaniem właścicieli tych ruchomości do ich usunięcia w zakreślonym terminie, z zastrzeżeniem, iż w przypadku niezastosowania się do wezwania rzeczy te zostaną przeniesione do magazynu zewnętrznego, zaś kosztem transportu i ich przechowywania obciążony zostanie ich właściciel. Zważywszy także na powołane orzecznictwo, byłoby rzeczą wskazaną aby kwestia ta uregulowanie znalazła w „wewnętrznych regulacjach” Wspólnoty, np. w Regulaminie Porządku Domowego lub odrębnej uchwale regulującej procedurę postępowania w takich przypadkach.

Oczywiście możliwe jest również bezpieczniejsze rozwiązanie – wystąpienie do sądu z powództwem o nakazanie usunięcia rzeczy. Minusem (i to znacznym) takiego rozwiązania jest naturalnie czas który postępowanie sądowe pochłonie.