Autor: BaitLaw

Zgodnie z ustawą o własności lokali, która reguluje większość zagadnień związanych z funkcjonowaniem budynków wielolokalowych oraz reguluje sposób podejmowania decyzji przez wspólnotę mieszkaniową, obciążenia właścicieli lokali z tytułu utrzymania budynku powinny być równe tzn. każdy z właścicieli zobowiązany jest ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości w wysokości wielkości posiadanego udziału w budynku.

Powołany udział, co do zasady, jest obliczany jako stosunek powierzchni lokalu do powierzchni wszystkich lokali. Znaleźć go można w akcie notarialnym nabycia lokalu lub też w treści księgi wieczystej.

Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali ustanawia jedyny wyjątek od równego obciążania właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości i stwierdza jak następuje: „Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.”

Zatem ustawodawca dopuścił zwiększenie opłat li tylko w przypadku łącznego spełnienia dwóch warunków tj.:

– podwyżka dotyczy właściciela lokalu użytkowego,

– uzasadnieniem podwyżki jest sposób korzystania z lokalu.

Dodatkowo nadmienić trzeba, że jedynie uprawnionymi w ramach struktury wspólnoty mieszkaniowej, do ustalenia wysokości opłat, są właściciele lokali. Ich decyzja następuje w drodze indywidualnego zbierania głosów lub podczas zebrania. Uchwała zostaje podjęta w sytuacji oddania głosów za jej podjęciem w liczbie 50% wszystkich właścicieli lokali + 1 właściciel.

Analizując warunki dla skuteczności podjęcia uchwały wskazać trzeba, że ustawodawca nie  zdefiniował na łamach ustawy o własności lokali czym jest lokal użytkowy. „Co prawda pojęcie lokalu użytkowego nie zostało zdefiniowane przez ustawę o własności lokali, jednakże definicja taka znajduje się w § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które mówi, że przez lokal użytkowy należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Niewątpliwie gospodarcze przeznaczenie lokalu, obejmujące m.in. funkcje usługowe (handlowe i inne) czy też wytwórcze może powodować podniesienie (zwiększenie) obciążenia właścicieli tych lokali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ponad poziom wynikający z zasady określonej w ust. 2 art. 12 u.w.l.”  (tak: Wyrok SO w Olsztynie z 25.06.2019 r., I C 28/19, LEX nr 2695939.)

Zatem przy poszukiwaniu pojęcia lokalu użytkowego trzeba przyjąć szeroką definicję, że jest to lokal który został przeznaczony na inny cel niż na mieszkanie np. lokal biurowy, lokal sklepowy, lokal przeznaczony do najmu krótkoterminowego.

Drugi z warunków dokonania podwyżki dotyczy uciążliwości wykorzystania lokalu użytkowego. Przyjmuje się zatem, że nie każdy lokal użytkowy może być obłożony dodatkową opłatą, jest to dopuszczalne wyłącznie w sytuacji gdy powoduje zwiększenie kosztów wspólnoty mieszkaniowej na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Zakres zwiększenia opłat za dany lokal użytkowy winien korespondować ze zwiększonymi wydatkami wspólnoty. Nie zawsze jednak precyzyjne ustalenie wysokości tego zwiększenia jest możliwe. Tytułem przykładu nie sposób ustalić o ile zwiększa się zużycie drzwi wejściowych przez zwiększony ruch osobowy do danego lokalu. Nie mniej jednak aktualnie poglądy judykatury wskazują, że nie jest konieczne bardzo precyzyjne wykazanie potencjalnych kosztów. Wspólnota winna dokonać ich obliczenia w przybliżeniu i o ile koszt ten nie odbiega znacząco od realiów to winien być zaakceptowany.

Tytułem poparcia stanowiska, można odwołać się do Wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.12.2016 r., VI ACa 1315/15, LEX nr 2196160.